MADDE 237 – Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. Bu dava açılırken dikkat edilmesi gereken temel hususlardan biri de talep edilen feshin geri dönük mü yoksa ileriye dönük mü olacağıdır. Yani sözleşmeden dönme mi yoksa fesih mi? olduğu noktasıdır. Bunun çok profesyonelce değerlendirlmesi ve ne isteniyorsa ona karar verilmeldir. Zira sözleşmeden geriye dönme şartları ve ileriye dönük fesihin şartları farklıdır. Neticesi itirabiyle her ikisi de yenilik doğuran bir dava olacağı ve bu yenilik doğuran hakta müvekkil hangisini istiyor hangisini alınca tatmin olacak onu çok net bir şekilde belirlemek elzemdir. A- sözleşmeen dönme talep edilyorsa : 1.Şart: Yapılan inşaatın en %90 nı geçmemesi gerekir. Şayet geçmişse Yargıtay bu durumda sözleşmeyi geriye dönük feshetmeyi Dürüstlük kuralına aykırı bulmaktadır. Onun için şayet inşaat bu oranı geçmemişse bu talepli dava yoluna gidilmemelidir. Ama %90 lık oranın altında yapılan inşaatın yapıldığı ve davalı müteahittin temerrüdü kesinse o zaman sözleşme geriye doğru fesh edilir. Arsa sahibi vermiş olduğu tüm tapuları veya hisseleri geri alır. buna mükabil müteahhit de yaptığı işin sadece masraflarını ve yaptığı binanın maliyetini, sebepsiz zenginleşmeye ilişkin hükmlere binaen talep edebilir. 2. şart: Müteahidin temmerrüde düşmesi halidir. Bunun için ihtara gerek yoktur. Çünkü sözleşmede de genel olarak inşaatın ne zaman teslimi, gerektiği yazılıdır ve bu kesin vadedir, esin vade de ihtara gerek yoktur. Ama uygulamada müteahhitin işi geçiktirmesinde bazen ondan kaynaklanmayan sebeplerden olabilir. Onun için TMK md. 123 göre arsa sahibi(leri)nin ihtar çekmesi ve müteahhite inşaatı tamamlaması için uygun mehil vermesi gerekir. ancak bazen mehil verilmesinin gereği ve anlamı yoksa da bu ihtara da gerek yoktur. Zira pratikte müteahhit 24 ayda tamamlamayan vaad etiği inşaatı 1 yıl geç çemesine rağmen başlamamışsa zaten geri kalan 12 ayda tamamlıyamaz. Kaldı ki atalarımız dedği gibi:“Ayinesi iştir kişinin lafa bakılmaz.” yani iş bu kadar geçiktiren mütahitten hayır beklemek saflık olur. 3. şart ise : müteeahitih kusurundan kaynaklı olarak geç inşaata başlanmalı ya da geç bitecek olmasıdır. Bu durum genelde biraz sermaye ile ve arsa sahibinden alınan hisselerin satışından elde edilen para ile inşaat yapma halinde yetersiz sermayenin ve alına hisselerin beklenen fiyata satılmaması ve de maliyet artışlarının iyi hesaplanmamasına bağlı olarak inşaat durmakta veya durma noktasına gelmektedir. Bu durumdan yani müteahhitin kusurundan emin olmadan dava açılmamalıdır. Aski halde hem müvekkil gereksiz masrafa girer hem de müvekkil ve çevresini kaybedersiniz, hususunu özellikle genç meslektaşların dikkatine sunuyoruz. MÜTEAHHİT YAPMAYI ÜSTELENDİĞİ BİNANIN TAM ANLAMI İLE KUSURLU İSE: Yani giderilemeyecek düzeyde ayıplı ise ve bina asla ve kat’a iskan alamayacaksa ne yapılmaldır. : İvedilikle tedbirli olarak müteeahite karşı Arsa payı kat yapım sözleşemsinin feshi ile verilmiş olan tapu hisselerinin iptali ile tekrar arsa sahibi adına tescili talep edilmelidir. Bu davaya, çok iyi ve titizlikle çalışması halinde bu dava sonucunda tüm tapu hisseleri sözleşmeden önceki şekli ile arsa sahibine dönecektir. Ama hisseler dönse bile arsa sahibinin avukatsız ve yanlış müteahit seçimi yüzünden tüm sorunları bu dava sonunda dahi tam anlamı ile bitmez. Şöyle ki: Uygulamda müteahhit kat irtifakını kurar kurmaz inşaatın kaba halinn başlangıcından itibaren kat irtifaklı tapu ile daire satmaya başlamaktadır. İnşaatı tamamlayacağı öngörüsünde bulunan kirada oturan ve müteahhiten daire satın alana kişiler , inşaata natamam haline rağmen taşınmaktadır. Dolayısıyla bu kez de arsa sahibinin davayı kazandığı ilamı temel alarak 2. bir dava aması gerekir o da Müdahalenin Men’idir. Tabi bu davaya Ecri misil tazminatı da dahil edilebilinir. Bu dava da temel kural şudur. : “Müteahhit hak etmediği hisseleri, başkasına satamaz.” Müteahhit üstlendiği sözleşmenin gereğini yerine getirmesi haliden ondan daire satın alan kişiler onun haklarına Halef olur. Ama müteahhit üzerine düşeni yapmaz ise adına alıdğı tüm taşınmazlar/hisseler yolsuz tescil pozisyonundadır. Bu durum açıkça 4721 sayılı kanunun 1024. maddesine düzenlenmiştir. Yani bağlayıcılığı kalmayan veya geçerliliği olmayan bir akite binaen alınan taşınmazlar yolsuz tescil halindedir. Bu kişlerin aynı kanun 1023 md. sinde düzenlene iyi niyetli 3. kişi olma halinden yararlanma ihtiamali yoktur. Çünkü müteahiten daire satın alan yani yapımı henüz başlanmamış veya devam eden kişi tüm riskleri biliyor veya bilebilecek konumdadır. Yargıtayın da içtihatları mustakar bir şekilde bu yönlüdür. Madde 1024 – Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir. Ez cümle bu tür sözleşmelerin hazırlık aşamasından, davalı olunması halinde davanın başından sonuna kadar, hukuki ve uygulama tecrübesi olan tecrübeli bir avukattan tam anlamı ile yardım almak mağdurun daha daha fazla ağlamasına engel olacaktır. Buna karşın müteahhitin kötü niyetini mükafata çevirmesine, bu minvalde nüveyi kendinde taşıyan müteahhitlerin de kötülük yapmak üzere harekete geçmesine engel olacaktır. Böylece hukukun üstün amacı olan adalet ve hakkaniyet korunmuş olacaktır. Böylece Erdemli İnsan yetiştirme bağlamdında Ahlaki görev de icra edilmiş olacaktır.