Satılan Dairenin Eksik Metrekare Tespit ve Bundan Mütevlit Tazminat Davası – Gayrimenkul, Miras ve İş Hukuku Avukatı

Bu tür davalar gayrimenkulun aynından doğan davalar olmasından dolayı HMK md. 12 gereğince kesin yetkili mahkeme olarak taşınmazın bulunduğu mahal mahkemesidir.

Tapu iptal ve tescil ve diğer tüm ayni haklar yönelik davalarda genel olarak görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Ancak kişi, taşınmazı bir Müteahhitten veya inşaat firması alan kişiden satın almış ise bizim Tüketici kanumumuza göre tüketicidir, davası da Tüketici mahkemesinde açılmalıdır.

Şayet tüketici mahkemesi kapsamına giren bir talep olarak metrekare eksiliğinin bedeli talep ediliyorsa mutlaka Arabulucluluk aşmasının tamamlanması gerekir. Zira bu bir dava şartıdır.

Bu davalarda genel olarak ayıba karşı tekeffül hükümleri esas alınarak maddi olay çözülür. Satış sırasda beyan edilen taşınmazın /dairenin yüz ölçümü eksikliği gizli ayıptır. Çünkü ancak gözle görülemiyenin ortaya çıkarılabilmesi çıplak gözle tespiti zordur. Şayet gözle görülür bir durum ise derhal satan müteahhite ihtarname görnderilmelidir. Gözle görülür ayıp ile gizli ayıp arasında temel fark bu olup dava kazanmakta çok önemlidir. Çünkü gözle görülen ayıba makul bir süreden sonra dava açılamaz. Gizli ayıpta ise bu süre teslim tarihinden itibaren 5 yıldır. Ancak şunu da eklemek lazım ki ağır kusur ve hile ile ayıp gizlenmiş ve daireyi satın alan, bariz bir aldatılmaya maruz bırakılmışsa zamanaşımı süresi 20 yıldır.

Bu davayı açma ihtimali doğduğunda avukat olarak davayı rahat kazanmamız için mutlaka ihtirazi kayıt ile satılan dairenin teslimini sağlamamız gerekir. İhtirazi kayıt yazımız da bu minvalde olmalıdır. Şöyle ki: ” ………….. parsel de kain taşınmaz ……………….. bedelle ve şu neti ……….m2/ brütü ………….m2 olarak satın aldım ama hem gözle görülür şekilde hem de yaptığımız ölçümlere göre 140 m2 net olması gereken daire net 100 m2 dir.bu farktan dolayı tüm dava ve talep hakkımız aklı tutarak teslim alıyoruz.”

Ayni hakka dayalı bu davaların masrafı çok olduğu ve kaybetme riski yüksek olduğundan genç meslekteşaların özellikle ve öncelikle Delil tespit davası açması suretiyle hem metrekare eksikiliği öncenden net tespit etmeleri hem de başkaca ayıplar varsa onların tespiti ile dava ve talep hakkınını açacakları dava doyasına eklemek üzere hazırlaması büyük önemdedir. Aksi halde yüz özçüm eksiliği dışında diğerleinin davası olumsuz neticelenedektir. Çünkü yeni ev alanların özellikle hanımlerı, çoğunlukla ve doğal olarak kendi zefklerine göre yeni bir dekoratif dizayn ve boyama işlemi yapmak suretiyle satan müteahhitin binanın yapılışında mutlaka kullanması gereken, teknik şartnamesinde belirtilen malzemelerinin tamamı veya bir kısmı alan kişinin kendi eli ile değişikliğe maruz kaldığı ve delil olan hususların tamamı veya bır kısmı ortadan kaldırılmış olduğu için bu değiştirilen, ortadan kaldırılan ayıplı yapı maliyet iddiasından dolayı talep edilecek tazminatın Fatihasını okumuş olursunuz.

Bu tür davanın en bilinmeyen yanı ise tapu kütüğündeki yanlış mertekare kayıdı varsa ve buna bakarak ve güvenerek daire satın alan kişinin durum ne olacağı noktadındadır. O da MK. md. 1007 ye göre devletin kusursuz sorumluluğuna dayanarak taşınmazın kayıtlı tapu müdürlüğüne yönelik olarak (Hazineye izafeten) dava açılır.

Özellikle dikkat edilmesi gereken başkaca bir husus da tür davalar satılan taşınmazın kat irtifaklı veya iskanlı daireler için olduğu unutulmamalıdır. Bu dava arsa için genel olarak açılmaz, açılması da eşyanın tabiatına aykırıdır. Zira eksik yüz ölçümlü arsa beyan edilmesinin anlamı yoktur. Esas olan tapudaki kayıt olup alım yapmadan önce de tüm ilgiller bağlamında alenilik sözkonusu olduğu, tapu alınırken tüm tapu bilgileri memur tarafından şifahen kamera önünde okunarak taraflarca teyit edildikten sonra satış imzalanmaya başlanır. Dolayısıyla ben bilmiyordum veya bilebilecek konumda değildim iddiası yanı sıra resmi belgeyi ekarte edecek başka bir denk resmi belge elzemdir.